Alışveriş merkezleri, şehirlerin ekonomik ve sosyal dinamiklerini belirleyen büyük yatırımlardır. Geniş kitlelere hitap eden, ticari hacmi yüksek projeler olan AVM’ler, 2025 yılı itibarıyla yatırımcıların dikkatini çekmeye devam etmektedir. Ancak bu tür bir yapının inşası ciddi bir planlama, profesyonel ekip çalışması ve yüksek sermaye gerektirir. Bu yazıda bir AVM’nin maliyeti 2025 yılında ne kadar, hangi kalemlere ne oranda bütçe ayrılmalı ve yatırım süreci nasıl yönetilmeli gibi konulara değinilecektir.
AVM Kurma Maliyeti Neye Göre Değişir?
Bir AVM’nin toplam maliyeti birçok etkene bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Bunlar arasında arsanın lokasyonu, inşaat alanı büyüklüğü, mimari tasarım kalitesi, kullanılan malzeme standardı, teknik altyapılar ve iç donanım yer almaktadır. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde arsa bedelleri daha yüksek olduğu için yatırım maliyeti küçük şehirlere göre %20 ila %35 oranında artış göstermektedir. Aynı zamanda AVM’nin kaç katlı olacağı, kaç mağaza ve sinema salonu barındıracağı, otopark kapasitesi gibi detaylar da doğrudan maliyeti etkilemektedir.
2025 Yılında Bir AVM’nin Ortalama Kurulum Maliyeti Ne Kadardır?
Orta ölçekli bir AVM’nin 2025 yılı itibarıyla kurulum maliyeti yaklaşık 1.2 milyar TL ile 2.5 milyar TL arasında değişmektedir. Bu maliyet hesaplaması 50.000 m² ila 100.000 m² arasında değişen kapalı alanlar için geçerlidir. Metrekare başına inşaat maliyeti, projenin kalitesine göre 22.000 TL ile 30.000 TL arasında seyretmektedir. AVM’nin içerisinde mağazalar, yeme içme alanları, sinema salonları, çocuk oyun alanları, açık ve kapalı otoparklar yer alıyorsa maliyet daha da artmaktadır.
AVM Yapımında Hangi Gider Kalemleri Bulunur?
AVM projelerinde maliyet kalemleri genel olarak arsa bedeli, mimari projelendirme, ruhsat giderleri, inşaat yapımı, iç mimari donatılar, teknik sistemler ve lansman maliyetlerinden oluşmaktadır.
İnşaat Maliyetleri Ne Kadar Tutar?
İnşaat maliyetleri toplam bütçenin yaklaşık %60’ını oluşturmaktadır. Bu kalem; temel kazısı, betonarme yapılar, çatı sistemleri, yalıtım, zemin döşemeleri, cam ve metal giydirme cepheler, asansör ve yürüyen merdiven kurulumlarını kapsamaktadır.
Yangın Sistemi Zorunlu mu?
Evet, yürürlükteki yönetmeliklere göre her AVM’de yangın alarm ve sprinkler sistemleri bulunmalıdır ve bu sistemlerin proje bedeli içinde yer alması zorunludur.
Teknik Altyapı Giderleri Nelerdir?
Klima santralleri, jeneratörler, elektrik dağıtım sistemleri, güvenlik kameraları, aydınlatmalar ve internet altyapısı gibi sistemler teknik giderler arasında yer almaktadır. Bu sistemlerin maliyeti projeye göre toplam bütçenin %10–15’ine denk gelmektedir.
Ruhsat ve Yasal İzinler Kaç TL Tutar?
AVM inşaatı için alınması gereken yapı ruhsatı, iş yeri açma ruhsatı, çevresel etki değerlendirme raporu ve yangın güvenlik onay belgeleri yaklaşık 15 milyon TL civarındadır.
AVM Kurulumunda En Çok Harcama Yapılan Kalemler
| Gider Kalemi | Ortalama Tutar (₺) |
|---|---|
| Arsa Bedeli | 400.000.000 |
| İnşaat Yapımı | 1.200.000.000 |
| Teknik Sistemler | 300.000.000 |
| İç Mimari ve Dekorasyon | 250.000.000 |
| Ruhsat ve Yasal Belgeler | 15.000.000 |
| Pazarlama ve Lansman | 50.000.000 |
| Toplam | 2.215.000.000 |
Bu tablo, 2025 yılı itibarıyla orta ölçekli bir alışveriş merkezi kurulumunun en çok gider yapılan kalemlerini göstermektedir.
AVM Yatırımı Ne Kadar Sürede Geri Döner?
Bir AVM yatırımının geri dönüş süresi genellikle 7 ila 12 yıl arasında değişmektedir. Kiralanabilir alanların doluluk oranı, lokasyonun getirdiği müşteri potansiyeli ve markaların talepleri bu sürenin kısalmasını veya uzamasını doğrudan etkiler. Kira sözleşmeleri döviz cinsinden yapıldığında yatırım geri dönüşü hızlanabilir. Ayrıca sosyal alanların çokluğu ve etkinlik yönetimi gibi unsurlar AVM’nin cazibesini artırarak geri dönüş süresini kısaltır.
AVM Yatırımı Yapmak Mantıklı mı?
2025 yılı itibarıyla perakende sektöründe fiziki mağazaların halen güçlü konumda olması, AVM yatırımlarını cazip kılmaktadır. Online alışverişin artmasına rağmen tüketicilerin alışverişi deneyimle birlikte yaşamak istemesi AVM’lerin değerini korumaktadır. Özellikle gastronomi, eğlence ve sinema gibi sosyal alanların bulunduğu alışveriş merkezleri, ziyaretçi trafiğini artırmakta ve yatırımcılar için sürdürülebilir kira geliri sunmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Bir AVM’nin Maliyeti 2025” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
AVM kurmak için kaç metrekare arsa gerekir?
Orta ölçekli bir AVM için en az 15.000 m² arsa alanı gerekirken, büyük projeler için bu alan 30.000 m²’ye kadar çıkabilmektedir.
AVM yapım süresi ne kadar sürer?
Projenin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte, ortalama bir AVM’nin yapımı 18 ila 24 ay arasında tamamlanmaktadır.
Kiralanabilir alan oranı ne olmalı?
Toplam kapalı alanın %65 ila %75’i kiralanabilir mağaza ve dükkanlardan oluşmalıdır, bu oran yatırımın geri dönüş hızını doğrudan etkiler.
AVM’de otopark zorunlu mudur?
Evet, yönetmelik gereği belirli metrekareyi aşan AVM’lerde araç kapasitesine uygun kapalı veya açık otopark alanı zorunludur.
AVM yatırımı için devlet teşviği var mı?
Evet, belirli şehirlerde yapılan yatırımlar için vergi indirimi, faiz desteği ve KDV muafiyeti gibi teşvikler sağlanabilmektedir.
AVM yatırımında geri dönüş garantisi var mı?
Hiçbir yatırımda kesin garanti bulunmamakla birlikte, doğru lokasyon ve marka yönetimiyle yatırımın başarı oranı yüksek olabilir.
AVM içerisinde konut da yapılabilir mi?
Bazı karma projelerde AVM ile birlikte rezidans, ofis veya otel blokları entegre şekilde planlanabilmektedir. Bu uygulama yatırımın çeşitlenmesini sağlar.
AVM’lerin en büyük gider kalemi nedir?
İnşaat ve teknik altyapı giderleri, toplam maliyetin yaklaşık %75’ini oluşturur ve en büyük gider kalemleridir.
